専任の宅建士が退職したら後任はいつまでに必要？大阪府の変更届と2週間ルール

大阪府知事の宅建業免許を受けている不動産会社で、唯一の専任の宅地建物取引士から退職の申出があった場合、「変更届は30日以内なので、その間に後任を探せばよいのか」と迷うことがあります。

結論として、専任の宅建士が法定数を下回ったときは、2週間以内に必要な人数を確保しなければなりません。一方、専任の宅建士の変更届は、変更から30日以内に提出します。

2週間と30日は別の期限です。後任を確保する期限と、変更内容を行政庁へ届け出る期限を混同しないようにしましょう。

2週間以内に法定数へ戻す必要がある

宅地建物取引業法第31条の3では、事務所ごとに、宅建業に従事する者5人につき1人以上の割合で、成年者である専任の宅地建物取引士を置くことを求めています。

専任の宅建士の退職などにより、この基準を満たさなくなった場合、宅建業者は2週間以内に必要な措置を取らなければなりません。

例えば、従業者5人の事務所で唯一の専任宅建士が9月30日に退職する場合、10月1日から法定数を下回ります。この場合、原則として10月14日までに後任を設置する必要があります。

免許が退職日に自動的に失効するわけではありませんが、2週間を自由に通常営業できる猶予期間と考えるべきではありません。退職予定が分かっている場合は、空白を生じさせないよう、後任者が10月1日から就任できる体制を整えるのが基本です。

宅建士証があるだけでは後任にできない

後任候補者が宅建試験に合格しているだけでは、専任の宅建士にはなれません。有効な宅地建物取引士証を持ち、対象の事務所で常勤し、専らその事務所の宅建業務に従事できることが必要です。

大阪府の専任宅建士に関する案内では、「常勤性」と「専従性」を確認するとしています。他社の従業員や役員を兼ねている場合、通常の方法では通勤できない場所に住んでいる場合などは、専任性が認められない可能性があります。

また、別の宅建士が事務所に勤務していても、その人が自動的に専任となるわけではありません。重要事項説明を行えることと、専任の宅建士として法定数へ算入できることは別問題です。

退職者が複数いる場合や従業者を増員した場合は、事務所ごとに人数を数え直してください。従業者が6人から10人なら、専任の宅建士は2人以上必要です。

後任の設置後は30日以内に変更届を提出する

専任の宅建士を交代させた場合、宅建業者は変更から30日以内に、免許権者へ宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書を提出します。

大阪府知事免許の場合、大阪府の変更届出書類一覧に基づき、主に次の書類を準備します。

• 変更届出書の第一面・第四面
• 専任の宅地建物取引士設置証明書
• 後任者の略歴書
• 専任性に関する誓約書
• 後任者の宅地建物取引士証の写し
• 宅地建物取引業に従事する者の名簿

後任者の兼業状況などによっては、別途申立書等を求められることがあります。大阪府への変更届は正本1部、副本1部の合計2部です。

宅建士本人についても、資格登録上の勤務先が変わる場合は、登録先へ変更登録申請を行います。大阪府では勤務先の変更を「遅滞なく」申請するよう案内しています。大阪府の変更登録申請案内

宅建業者の変更届と、宅建士個人の変更登録は別手続です。後任者の登録上、他社が勤務先となっている場合や勤務先が登録されていない場合は、先に宅建士本人の変更登録が必要です。

退職日から逆算して後任者と書類を確認する

専任の宅建士から退職の申出を受けたら、次の順番で準備しましょう。

1. 退職日と現在の専任宅建士数を確認する
2. 事務所の従業者数から必要人数を再計算する
3. 後任候補者の宅建士証、常勤性、専従性を確認する
4. 宅建士本人の勤務先変更登録を整理する
5. 就任日を決めて大阪府への変更届を作成する

後任者が見つからないまま退職日を迎えそうな場合や、候補者が他社役員・副業者で専任性の判断が難しい場合は、早めに相談することが重要です。

ICY行政書士事務所では、大阪府知事の宅建業免許について、専任の宅地建物取引士の交代、後任者の常勤性・専従性の確認、変更届の作成をご相談いただけます。大阪市中央区・本町駅徒歩1分です。現在の免許申請書控え、従業者名簿、退職予定日、後任候補者の宅建士証と勤務状況が分かる資料をご準備のうえ、大阪の宅建業免許申請サポートをご確認ください。