法人の新法民泊は従業員を常駐させれば自主管理できる？管理業者への委託義務

大阪市で法人名義の新法民泊を始めるにあたり、「従業員を物件に常駐させれば、住宅宿泊管理業者へ委託しなくてもよいのでは」と考える方もいるでしょう。

結論として、法人の従業員が常駐しても、原則として管理業者への委託は必要です。従業員は住宅宿泊事業者である法人そのものではないため、法人が届出住宅にいることにはならないからです。

この記事では、住宅宿泊事業法に基づく届出民泊を扱います。旅館業法の簡易宿所や特区民泊とは手続や管理者のルールが異なります。

従業員が物件にいても法人は「不在」と扱われる

住宅宿泊事業者が宿泊者の滞在中に不在となる場合、原則として住宅宿泊管理業務を登録済みの住宅宿泊管理業者へ委託しなければなりません。

観光庁の住宅宿泊事業法に関するFAQでも、法人の従業員は住宅宿泊事業者である法人ではないため、法人が事業者の場合は原則として管理業者への委託が必要だと明記されています。

そのため、次のような体制を整えただけでは、自主管理できるとは限りません。

• 従業員を届出住宅に常駐させる
• 社員寮や事務所を同じ建物内に設ける
• 清掃会社に毎日巡回してもらう
• 近隣に住む役員や従業員が緊急対応する
• 宿泊者からの電話を社内で24時間受け付ける

「現地に誰かがいるか」ではなく、住宅宿泊事業者自身が不在となるかによって判断されます。

また、「居室数が5室以下なら委託不要」という理解にも注意が必要です。委託が必要になるのは、居室数が5室を超える場合だけではありません。5室以下でも、宿泊中に事業者が不在となれば原則として委託が必要です。

法人自身が管理業者登録を受ければ自主管理できる

外部の管理会社へ委託しない方法として、届出を行う法人自身が住宅宿泊管理業者の登録を受け、住宅宿泊管理業務を自ら行う形があります。

単に定款へ民泊管理を追加したり、社内に管理担当者を置いたりするだけでは足りません。国土交通大臣による住宅宿泊管理業者の登録を受け、法令で定められた体制や業務上の義務を満たす必要があります。

一つの物件だけを運営するために登録を受ける場合、登録申請や継続的な法令対応にかかる負担と、外部委託の費用を比較することが重要です。

個人事業者については、自宅と届出住宅が同じ建物・敷地内または隣接地にあり、管理する居室が合計5室以下などの条件を満たせば、委託が不要になる場合があります。しかし、これは事業者が自己の生活の本拠から管理する場合の例外です。法人の従業員が近くに住んでいるだけで、この例外を利用できるわけではありません。

管理業務は一つの登録業者へ全部委託する

委託が必要な場合は、法定の住宅宿泊管理業務を一つの住宅宿泊管理業者へまとめて委託します。

観光庁の管理業務委託に関する案内では、複数の業者へ分割して委託したり、管理業務の一部を住宅宿泊事業者が残したりすることは認められないと説明しています。

例えば、清掃をA社、苦情対応をB社、宿泊者名簿の管理を届出法人が担当するという形で、法定業務を別々に委託することはできません。

管理業者が責任主体となったうえで、清掃など一部の作業を別の業者へ再委託することは可能です。清掃会社や予約サイトの運営代行会社と契約するときは、誰が登録管理業者として法定業務全体を受託するのかを明確にしてください。

届出前に管理契約の内容と開始日を確認する

法人で新法民泊を始める場合は、届出前に次の事項を確認しましょう。

• 届出者を法人と個人のどちらにするか
• 委託先が住宅宿泊管理業者として登録されているか
• 契約が法定の管理業務全体を対象としているか
• 苦情や緊急事態へ対応できる体制があるか
• 管理受託契約の開始日が宿泊開始日と合っているか
• 清掃業者などへの再委託関係が明確になっているか
• 届出書や添付書類を管理業者へ事前に通知しているか

管理契約を締結しただけでは、住宅宿泊事業を開始できません。大阪市への届出、消防法令への対応、近隣住民への事前説明なども別途必要です。大阪市の住宅宿泊事業の案内を確認し、物件契約や内装工事の前から準備してください。

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