大阪の宅建業免許はレンタルオフィスで取れる？契約前に確認したい事務所要件

不動産会社を開業するため、初期費用を抑えられるレンタルオフィスやシェアオフィスを探している方もいるでしょう。

「法人登記ができる物件なら、宅建業免許も申請できる」と考えがちですが、法人登記が可能なことと、宅建業法上の事務所として認められることは別の問題です。

結論からいうと、大阪府では、レンタルオフィスだから一律に申請できないわけではありません。ただし、自社専用のスペースがあり、継続して業務を行えることや、顧客が安定して出入りできることなどを確認されます。

共用デスクや時間貸しの部屋を利用するだけでは、宅建業の事務所として認められない可能性が高いため、契約前の確認が重要です。

レンタルオフィスも事務所の実態で判断される

大阪府の宅地建物取引業免許申請の手引では、シェアオフィスやレンタルオフィスについても、一般的な商業ビル内のオフィスと同じように、継続して宅建業を行える施設かどうかを審査するとされています。

そのため、「レンタルオフィス」という名称だけで判断されるわけではありません。個室の構造、契約内容、利用方法、顧客の出入り、他社との区分などを個別に確認する必要があります。

一方、次のような利用形態は、宅建業の事務所として認められない可能性があります。

• 住所と郵便物の受取りだけを利用するバーチャルオフィス
• フリーアドレスの共用デスク
• 共用の会議室だけを商談時に利用する契約
• 昼間は自社、夜間は別会社が同じ場所を使う時間貸し
• 利用規約により、契約者以外の立入りが禁止されている個室
• 従業者が業務を行うスペースや顧客との商談場所がない個室

大阪府は、利用規約上「契約者以外立入禁止」となっている場合など、消費者が出入りする事務所として安定して使用することが難しい場所は、事務所として使用できないと説明しています。

また、共有の会議室だけを宅建業の事務所とすることもできません。詳しくは、大阪府の宅地建物取引業免許申請の手引で確認できます。

個室なら必ず認められるわけではない

レンタルオフィスに専用個室があっても、それだけで要件を満たすとは限りません。

まず、顧客との商談ができ、代表者や従業者、専任の宅地建物取引士が業務を行える広さと設備が必要です。机、椅子、書類を保管するロッカー、電話などを配置し、現に営業できる状態まで整えてから申請します。

改装中で机や電話がない場合など、社会通念上、事務所として認識できる状態になっていないと、申請を受け付けてもらえないことがあります。

また、申請時点で、申請書に記載した電話が開通しているなど、外部から連絡を取れる状態であることも確認されます。

個室がガラス張りで内部が他社のスペースと一体になっている場合や、簡単に移動できる間仕切りだけで区分している場合も注意が必要です。

他社と同じ部屋を使う場合は明確な区分が必要

他社と同じ部屋を共同使用する場合、大阪府では原則として事務所として認めていません。ただし、独立性が確保されている場合は認められる可能性があります。

同じ室内に複数の会社が入る場合は、少なくとも次のような状態が求められます。

• 他社の事務所部分を通らず、自社の事務所へ直接入れる
• 床面から高さ170センチメートル以上の固定式パーテーションなどで区分されている
• 隣の事務所を見渡せない構造になっている
• 自社と他社の使用部分が明確に分かる
• それぞれの事務所に会社名が表示されている

枠だけの間仕切りや、向こう側が見えるガラスなどは、明確な区分として認められないとされています。大阪府の事務所の独立性に関する案内にも具体的な基準が掲載されています。

完全個室型のレンタルオフィスでも、個室へ行くために他社の執務スペースを通らなければならない構造の場合は注意が必要です。

契約書と利用規約を契約前に確認する

物件の内覧では個室に見えても、契約書や利用規約の内容が宅建業の事務所に適していないことがあります。

契約前に、少なくとも次の事項を確認しましょう。

• 法人登記が認められているか
• 契約上の用途が「事務所」となっているか
• 宅建業の事務所として使用できるか
• 顧客を個室へ案内できるか
• 個室を自社が継続的かつ専用で使用できるか
• 入口や郵便受けに正式な商号を表示できるか
• 固定電話などの通信設備を設置できるか
• 事務所内部や共用部分の写真撮影ができるか
• フロア全体の平面図を用意してもらえるか

法人の場合、大阪府の手引では、商業登記上の本店が宅建業の主たる事務所になるとされています。登記上の本店をバーチャルオフィスに置き、実際の業務だけを別のレンタルオフィスで行う計画の場合は、申請前に本店所在地との関係も整理する必要があります。

事務所写真では入口から個室までの導線も確認される

大阪府知事免許の申請では、事務所内部の写真だけを提出すればよいわけではありません。

レンタルオフィスなどのビル内に事務所を置く場合、主に次のような写真や図面を準備します。

• 建物外観の全景
• 建物入口
• テナント案内表示または集合ポスト
• 建物入口から事務所入口までの導線
• 個室の入口を閉めた状態と開けた状態の写真
• 入口に正式な商号を表示した写真
• 事務所内部を複数方向から撮影した写真
• 机、ロッカー、応接場所、電話などの設置状況
• 事務所内部の間取図
• 事務所のあるフロア全体の平面図

写真は申請前6か月以内に撮影したカラー写真を使用します。他社と同じフロアや部屋を利用している場合は、自社、他社、共用部分の位置と、入口から自社事務所までの導線が分かるようにしなければなりません。

申請時には、事務所を使用する権原に関する書面も提出します。所有者、契約相手、契約期間、賃貸借・転貸借などの契約形態、用途を、実際の契約関係に合わせて記載します。

商号は掲示するが、免許取得前の広告表示には注意

宅建業の事務所入口には、申請者の商号または名称を表示する必要があります。法人の場合は「株式会社」などを省略せず、登記どおりの正式商号を掲示します。

レンタルオフィスの運営会社が、個室入口への社名表示を認めていない場合は、申請上問題になる可能性があります。集合ポストへの表示だけで足りるとは限らないため、表示できる場所も契約前に確認してください。

ただし、新規申請の段階では、まだ宅建業免許を受けていません。「不動産売買」「不動産仲介」など、すでに宅建業を営んでいるように見える看板や広告を掲示しないよう注意が必要です。

物件を契約する前に図面と規約を確認しましょう

大阪府でレンタルオフィスを使って宅建業免許を申請できるかは、「個室があるか」だけでは判断できません。

顧客が出入りできること、自社が継続的に専用使用できること、他社の事務所と明確に区分されていること、商談と執務に必要なスペースがあることなどを確認する必要があります。

契約後に事務所要件を満たさないことが分かると、新たな物件への移転や登記変更が必要になり、開業が大幅に遅れる可能性があります。

ICY行政書士事務所では、大阪の宅建業免許申請に対応しています。大阪市中央区・本町駅徒歩1分です。

レンタルオフィスやシェアオフィスを検討している場合は、契約前に、物件の平面図、個室と共用部分の写真、賃貸借契約書案、利用規約、社名表示の方法をお送りいただくと、事務所要件を整理しやすくなります。

※Google Drive上では今回、最新版の「宅建業プロンプト.txt」と「事務所ホームページ.txt」を確認できませんでした。そのため、専用プロンプトを確認したものとは扱わず、公開サイトの既存記事と大阪府の2026年版手引をもとに作成しています。